부동산 흐름에 대하여(feat.핸담의30대부동산)

1. 부동산 사이클

보합하락 > 매매 수요 감소 > 거래 절벽 > 분양 실적 저조(미분양) > 분양 및 건설 연기 > 공급 감소 > 주택 부족 > 전세가 상승(공급부족 + 임차수요) > 전세가율 상승 > 매매 수요 전환 > 매매거래증가(미분양감소) >매매 물건의 감소 > 매매 전세 동반 상승 > 공급증가 > 전세 안정 매매 급등 > 공급과잉(미분양) > 전세 하락매매 정체 > 매매 전세 동반하락

*부동산에는 사이클이 있고, 10년뒤 정부가 공급시스템을 만들 수있다고 예상. 하지만 20년 기준 다양한 시각에서 현 정부의 부동산 정책에 대한 비판적인 여론이 많기 때문에, 최근 1-2년사이 급등했다.

 

2. 투자 트렌드의 변화 (년도별)

 

*안전해 보이는 부동산도 다른 종류의 투자형태와 같이 방향 설정이 틀리면 망한다

1. 2000년 이전 : 경매 투자 시기(경매의 대중화)
2. 2004년 이전 : 분양권 투자시기. (전매 자율화가 되었기 때문에 아무데나 팔 수 있어서 계약금만 가지고도 살 수있던 시기)
3. 2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기(1980년 강남저층)
4. 2007년 3월 이전 : 재개발 빌라 투자시기 (도정법 변화가 됨: 도시 및 주거환경 정비법, 재건축과 재개발의 법률이 상이했고, 강제화의 개념이 아니였다. 재개발을 해서는 어떻게 될지 몰랐는데 지금은 체계적으로 프로세스가 생겨서 어느 타이밍에 들어가면 어떻구나 알 수 있다)
5. 2007년 6월 이전 : 수도권 오피스텔 투자시기(월세시대)
6. 2012년 이전 : 지방 부동산 투자시기 (수도권의 양도세 중과되어서 지방으로간다. 저평가기간)

*양도세 중과세: 양도세란 양도소득세의 줄임말, 부동산을 사고 팔때 생기는 소득에 대하여 세금을 내는 것, 과세는 보통 일정한 공제항목이나 감면 항목을 두어서 세금 공제를 해주지만 중과세는 남들에 비해 부당하게 많은 부를 축적하는 것을 방지하는 목적으로 부과되는 것이기 때문에 여러가지 공제 혜택을 받지 못하게 되는것.

1. 2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기 (수도권 양도세 중과폐지가 되면서 사람들이 다시 수도권투자를 하기 시작했다. 부동산 역전현상)
2. 2018년 이전 : 전국 춘추 전국 시대 (입지 양극화 > 수도권의 경우 입지가 가장 좋은 서울이 가장 상승, 경남은 부산해운대 기준으로 모든 부동산의 상하여부 결정, 대구는 수성구만 오름, 전남은 광주 봉선동만 상승,충북은 청주 복대동, 충남은 천안 불당동, 강원도는 원주)

*입지에 따라 가격 차이가 많이 나는데 비정상적인 것 같지만 이것이 부동산 흐름 

내용 출처 : 핸담의 30대 부동산