아파트 소액투자의 원칙

아파트 전세 레버리지 투자의 원칙

전세 레버리지 투자란, 집값과 전세금 차이가 작은 아파트를 대출없이 세입자의 전세 보증금과 약간의 차액금을 주고 집을 사는 방식이다
집을 살때 10%의 계약금만 준비하고 세입자의 전세금을 받아 나머지 잔금을 치른다는 것이다.

살때는 계약금, 중도금(매도자와 매수자의 합의에 따라 줄 수도 안줄수도 있다), 잔금 순서로 돈이 필요한데
우선 10%의 계약금만 준비하고 중도금이 없는 조건으로 계약서를 작성한다. 잔금일는 보통 2-3개월 뒤로 잡는다.

매도자와 매수 계약서를 작서한 후에 아파트에 들어올 전세 세입자를 구하는 광고를 부동산 중개소에 내서 세입자가 구해지면 세입자가 이사 들어오는 날짜로 잔금일이 확정된다.
보통 매수 계약서에 합의된 잔금 날짜에 맞는 세입자를 구하기도 한다.
세입자의 선택에 따라, 아직 등기부상의 집주인인 매도자와 세입자가 전세 계약서를 쓰면, 전세 계약금은 자동으로 중도금이 된다. 
세입자와 매수자가 직접 계약서를 쓰는 경우에는 세입자에게 받은 전세 계약금은 보관했다가 잔금 날 보태서 매도 잔금을 하면 된다.

잔금날이 되면 매도자, 매수자, 세입자 세명이 모여 세입자 전세 보증금을 받아 잔금을 매도자에게 건넨다. 그러면 집을 살 수 있다. 
세입자의 전세 보증금을 통해 잔금을 치러 대출이 전혀 필요없는 투자 방식이다. (이 과정에서 오히려 매매가격이 낮은 매물을 매매하게 되면 전세금을 더 받을 수있을 수있다)

매수 후, 전세 2년 만기시 집을 되팔건지 2년 더 전세계약을해서 4년을 보유할 건지 정하면 된다.
매도의 계획이라면 전세 만기 3개월 전에 세입자에게 매도의사를 전달하고 부동산에 매물을 내놓아야한다. 집을 사겠다는 사람이 나타나면 세입자와 이사 날짜를 맞춘 후 잔금 날짜를 정하고 매도 계약서를 쓴다. 매도 잔금날, 매수자에게 돈을 받아 전세 보증금을 주면 나머지 차액을 투자 수익으로 세이빙하는 시스템이다. 

*적은 투자금으로 높은 수익률을 낼 수있는 지역을 찾는 것이 중요. 
*한채당 투자금은 최대 3000만원을 넘기지 않는 원칙을 두기
*매매 가격 다 전세 가격의 갭이 작은 아파트를 찾는 것, 주변의 시세 대비 저평가가 되어 있다고 판단 되는 매물
*소액 투자처를 찾기 위한 노력을 게을리 하지 않는다면 적은 투자금으로도 자산을 늘릴수있다
*현 정부의 부동산 정책에 따라 손해가 일어날 수있으니 주의해야한다. 21년 현재 정부의 1인1주택이외에 부동산에 대한 세금 정책으로 인해 많은 다주택 소유주는 고통받고있으니, 이런 사례를 타산지석삼아 유의해야한다.